Przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa własności lub właściciel/użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe.
Jakie są skutki nieuregulowanego stanu prawnego?
Nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym nie może być przedmiotem swobodnego obrotu – nie da się jej:
- sprzedać ani darować,
- obciążyć hipoteką,
- podzielić,
- przeprowadzić skutecznego postępowania spadkowego lub administracyjnego z udziałem wszystkich właścicieli.
W praktyce blokuje to inwestycje, utrudnia remonty, a nawet rozliczanie podatków od nieruchomości.
Jak ustalić właściciela?
Pierwszym krokiem jest zawsze sprawdzenie księgi wieczystej (jeśli istnieje).
Jeśli jej nie ma lub dane są nieaktualne, konieczne może być:
- postępowanie spadkowe – gdy wpisani właściciele nie żyją,
- postępowanie o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie,
- uzyskanie decyzji administracyjnej o komunalizacji lub uwłaszczeniu,
- postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
W niektórych przypadkach trzeba zgromadzić dokumenty sprzed kilkudziesięciu lat – dawne akty własności ziemi, decyzje nacjonalizacyjne, postanowienia sądowe jak również posiłkować się geodetą, który może sporządzić mapę oraz ustalić historyczne zmiany na gruncie.
Uregulowanie stanu prawnego nieruchomości to nie tylko formalność, dzięki temu właściciele:
- mogą bez przeszkód sprzedać, podzielić lub obciążyć nieruchomość,
- zyskują pełną ochronę prawną swoich praw,
- unikają sporów z gminą lub Skarbem Państwa,
- mogą wystąpić o odszkodowanie lub wykup, jeśli nieruchomość jest przejmowana pod inwestycję publiczną.
Jak wygląda postępowanie w praktyce?
W zależności od przyczyny „nieuregulowania”, konieczne jest wszczęcie odpowiedniego postępowania:
- Sądowego – np. o zasiedzenie, stwierdzenie nabycia spadku, uzgodnienie treści księgi wieczystej.
- Administracyjnego – np. w sprawach komunalizacji lub stwierdzenia, że nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa.
Postępowania te bywają skomplikowane, zwłaszcza gdy brakuje dokumentów lub część spadkobierców żyje za granicą. W takich sytuacjach pomoc profesjonalnego pełnomocnika w zasadzie jest niezbędna, pozwala uniknąć błędów i przyspieszyć procedurę.